Dordrecht kent dit onderwerp beter dan de meeste Nederlandse gemeenten. In de jaren negentig bleken in verschillende wijken problemen met houten paalfunderingen, en tussen 2000 en 2015 zijn er met gemeentelijke subsidie zo'n achthonderd funderingen aangepakt. Daarmee liep de stad landelijk voorop.
Inmiddels speelt er een tweede vraagstuk, en dat raakt een veel grotere groep woningen.
Waarom het hier speelt
De Dordtse ondergrond bestaat voornamelijk uit rivierklei en veen. Tot ongeveer 1970 werd er vooral op houten palen gefundeerd, daarna op beton.
Houten palen houden het eeuwen vol zolang ze onder water staan. Zakt de grondwaterstand, dan komen de koppen droog te staan, komt er zuurstof bij en gaan ze rotten. Bacteriële aantasting doet de rest. Het gevolg is verzakking, scheurvorming en klemmende deuren.
Het nieuwe probleem: fundering op staal
Naast de paalfunderingen is er een groep woningen zonder palen, direct op de bodem gefundeerd. Dat heet fundering op staal. Landelijk staan er ongeveer 300.000 woningen op houten palen, tegenover 3,7 miljoen op een ondiepe fundering.
Die laatste groep zakt mee met de bodemdaling. Dat gaat lang goed tot het niet meer goed gaat, en een blijvende oplossing is kostbaar: de woning optillen en alsnog op palen zetten.
Eerst onderzoek, dan pas conclusies
Scheuren in de gevel betekenen niet automatisch een funderingsprobleem, en een woning zonder zichtbare schade kan er wél een hebben. Een funderingsonderzoek geeft uitsluitsel over de staat van de palen en over de verwachte resterende levensduur.
Het Funderingsloket Dordrecht van het KCAF geeft kosteloos informatie over de fundering van je woning en houdt een overzicht bij van onderzoeksbureaus die volgens de landelijke richtlijn werken. Voor woningeigenaren is dat het logische eerste adres, nog voor je een aannemer belt.
De gemeente kent daarnaast een subsidieregeling voor funderingsonderzoek, dus informeer daarnaar voordat je de rekening zelf betaalt.
Wat herstel kost
De gemeente houdt een bandbreedte aan van 50.000 tot 100.000 euro per woning, afhankelijk van de schade, de paallengte tot de zandlaag en de bereikbaarheid van de straat. In de binnenstad ligt dat doorgaans hoger dan aan de rand.
Die kosten zijn voor de eigenaar. Er bestaat geen algemene regeling die het volledig vergoedt.
Je doet het niet alleen
Funderingen lopen vrijwel altijd door onder meerdere woningen van hetzelfde bouwblok. Eigenaren binnen zo'n bouwkundige eenheid zijn daardoor gezamenlijk verantwoordelijk, en het herstel moet per blok en door dezelfde aannemer worden uitgevoerd.
Praktisch gevolg: je planning hangt af van je buren. Reken op een traject van maanden tot jaren tussen het eerste onderzoek en de schop in de grond, en begin daarom vroeg met het gesprek in de straat.
Hoe je het financiert
De hypotheek verhogen
Voor wie ruimte heeft tussen woningwaarde en hypotheekschuld is de hypotheek verhogen meestal de voordeligste route. Funderingsherstel telt als woningverbetering, dus de rente is onder voorwaarden aftrekbaar, en het bedrag loopt via een bouwdepot.
Er zit wel een venijnige kant aan. Een woning met een aangetaste fundering wordt lager getaxeerd, juist omdat dat herstel nog moet gebeuren. Je leenruimte wordt dus kleiner op het moment dat je hem het hardst nodig hebt.
Niet elke aanbieder doet dit hetzelfde
Sommige geldverstrekkers accepteren een taxatie op waarde ná herstel, andere gaan uit van de huidige staat. Dat verschil bepaalt of een verhoging van zeventigduizend euro wel of niet rondkomt. De hypotheekverstrekkers lopen hierin ver uiteen, dus leg je aanvraag niet automatisch bij je huidige bank.
Fonds Duurzaam Funderingsherstel
Kom je er bij een reguliere geldverstrekker niet uit, dan verstrekt dit fonds leningen op maat aan woningeigenaren die het herstel niet in één keer kunnen dragen. Het is bedoeld als achtervang, niet als eerste keuze, maar het bestaat.
Combineer het met werk dat je toch al wilde doen
Als de vloer er toch uit moet en de kruipruimte open ligt, is dat het goedkoopste moment voor vloerisolatie, leidingwerk en het aanpakken van vocht. Die combinatie scheelt later een tweede keer overlast en een tweede keer opstartkosten.
Financieel werkt het bovendien in je voordeel. Energiebesparende maatregelen leveren bij veel geldverstrekkers extra leenruimte op boven de standaardnorm, en dat kan net het verschil maken of de verhoging rondkomt.
Wat je nu kunt doen
Zoek op wanneer je woning is gebouwd en of die in een aandachtsgebied ligt.
Neem contact op met het Funderingsloket voordat je zelf onderzoek inkoopt.
Vraag na of de subsidieregeling voor funderingsonderzoek op jouw situatie van toepassing is.
Begin het gesprek met je buren, want zonder het bouwblok kom je niet verder.
Ga pas naar een geldverstrekker als je een onderzoeksrapport en een kostenraming hebt, want zonder die twee kun je niets aanvragen.